quando è obbligatorio l'aggiornamento della pianta catastale?

Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati negli anni passati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio, catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circolare n. 02/2010 dell'Agenzia del Territorio*) è possibile evitare la variazione.

E' obbligatorio effettuare la variazione catastale della planimetria di un immobile in caso di ristrutturazioni, di ampliamenti, frazionamenti o per regolarizzazioni e sanatorie prima di un rogito.

I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la rettifica della planimetria sono:

• Per ottenere la conformità catastale prima del rogito attraverso la presentazione di pratiche in sanatoria (come CILA, SCIA ecc.)
• Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta a ristrutturazioni con spostamento di tramezzi.
• Frazionamento o fusione di unità immobiliari.
• Cambio di destinazione d'uso.
• Ampliamento per piano casa.
• Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.

L'aggiornamento della planimetria va presentato solo dopo la verifica della regolarità urbanistica dell'immobile, quindi se lo stato di fatto è conforme al titolo edilizio ed al progetto annesso.

Nel caso di lavori di ristrutturazione le procedure edilizie prevedono che prima di iniziare i lavori, il proprietario ed il tecnico presentino al comune una comunicazione o una richiesta di autorizzazione come la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire. Successivamente, alla conclusione dei lavori entro 30 giorni bisognerà aggiornare la planimetria catastale per completare correttamente l’iter amministrativo.

La presentazione di una planimetria catastale in ritardo rispetto alla fine lavori è soggetta a sanzioni che però dopo 5 anni vengono prescritti. E' possibile quindi presentare un aggiornamento catastale anche se i lavori sono stati conclusi nel passato.

* Circolare n. 2 del 02 luglio 2010- prot. 36607 dell'Agenzia del Territorio: "L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc.. In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita. Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell’ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità. Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto. Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempio tipico è il caso del retrobottega di un negozio trasformato in ambiente destinato alla vendita)".

quali dati devo fornire per le ricerche catastali?

Le ricerche catastali possono essere fatte in tre modi:

utilizzando i dati della persona

la rendita catastale

La rendita catastale è un importo che funge da base imponibile per determinare: 1)il reddito di un immobile ai fini dell'imposizione diretta e dell'IMU; 2)l valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni, donazioni e compravendite, in altre parole delle imposte ipotecaria e catastale.

La rendita catastale si ottiene dal prodotto fra 

la consistenza dell'unità immobiliare, ovvero i vani costituenti l'immobile, la sua superficie e volumetria;

il reddito dominicale e quello agrario

Il reddito dominicale indica quella parte di reddito relativo alla proprietà dei beni e non al concreto esercizio dell'attività agricola. La determinazione del reddito dominicale avviene applicando le tariffe d'estimo che prevedono, a livello locale per ogni tipologia di coltura, un'apposita tariffa. Nella concreta applicazione del reddito catastale, possono verificarsi due casi: - Se la coltura praticata è uguale a quella risultante in catasto, il reddito corrisponde a quello catastale - Se la coltura praticata è diversa da quella risultante in catasto, si applica la tariffa d'estimo media attribuibile alla qualità di coltura praticata.  

Il reddito agrario invece, è quello dell’agricoltore, cioè di colui che coltiva il fondo, direttamente o anche mediante l’opera di terzi, al fine di ricavarne il maggior profitto possibile. Mentre, quindi, il Reddito Dominicale è costituito dalla rendita attribuibile al fondo, il Reddito Agrario deriva dallo sfruttamento del fondo.