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consulta le risposte alle faq, poi richiedi una consulenza per l'idea che hai in mente, è semplicissimo! contattaci per fissare un appuntamento! se decidete di intervenire sulla vostra abitazione cercate di farvi un’idea del vostro habitat ideale, servirà a definire l’anima della casa e ci aiuterà ad ideare un progetto più vicino ai vostri desideri. Si può partire da un’idea metaforica, fatta di sensazioni (chi vede la casa come un luogo di movimento fatto di oggetti fluttuanti, chi come un caldo rifugio per recuperare se stessi, chi desidera un ambiente aperto al cielo e alla natura e chi una grande stanza da condividere con tutta la famiglia), e arrivare alla definizione di una serie di esigenze funzionali: una grande zona giorno, la lavanderia, il bagno principale e quello di servizio, la cucina indipendente oppure all’americana… se invece desiderate acquistare una nuova abitazione chiedeteci di visitarla insieme a voi: vi sapremo dire se è possibile ricavare l’abitazione che volete, con che tipo di costi e di tempi, se le leggi e i regolamenti locali consentono un certo tipo di intervento (nei casi più difficili può essere necessario un vero e proprio studio di fattibilità). Provvederemo se necessario a redigere un computo sommario dei costi e degli oneri da sostenere, vi servirà per capire se vale la pena di imbarcarvi in lavori complessi come rendere abitabile una soffitta, collegare due appartamenti, ristrutturare una cascina, saremo in grado di consigliarvi sul tipo di opere da eseguire in base al tempo che avete a disposizione: è molto importante per evitare di perdersi in lavori “inutili” quando si ha urgenza di avere la casa pronta. Potremo infine aiutarvi nella scelta dell’impresa: abbiamo la nostra impresa di fiducia e possiamo suggerirvi tecnici e artigiani per i lavori più piccoli
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come posso ottenere i risultati migliori e risparmiare tempo e denaro? |
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come chiarirsi le idee e capire di cosa si ha bisogno? |
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quando sussiste l'obbligo di ricorrere ad un tecnico abilitato? |
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quali sono gli oneri a cura del tecnico abilitato? |
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su chi ricadono le responsabilità di un cantiere? |
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quali sono gli iter autorizzativi necessari per la realizzazione degli interventi edilizi? |
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quali interventi possono essere realizzati liberamente? |
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quali interventi sono soggetti al permesso di costruire, alla SCIA e alla CILA? |
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come e quando posso variare la destinazione d'uso di una u.i.? |
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quando posso recuperare un sottotetto a fini abitativi? |
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quando è certificabile l'abitabilità per i soppalchi? |
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quali sono le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni? |
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quali sono le agevolazioni fiscali sul risparmio energetico? |
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quali autorizzazioni servono per il fotovoltaico? |
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Nonostante una delle paure più ricorrenti sia quella per cui
rivolgendosi ad un tecnico si dovrà affrontare il costo aggiuntivo della sua
prestazione, nella realtà accade che il corrispettivo da riconoscergli sia ampiamente compensato dal risparmio sulle voci di spesa. Infatti affrontare
una ristrutturazione senza elaborati progettuali e descrittivi adeguati vi
renderà facile preda di aumenti di costi dovuti agli immancabili imprevisti che
sopraggiungono in un cantiere e che la ditta non mancherà di esaltare per
ottenere una maggiorazione dei preventivi. Sarà il tecnico di fiducia che avrete scelto che farà sì
che si verifichi il giusto contraddittorio con l'impresa a tutela dei vostri
interessi: le opere realizzate infatti, saranno la realizzazione pratica di ciò che era stato deciso
precedentemente e non il risultato di una continua approssimazione che a lavori
finiti spesso rende il tutto molto diverso da come lo si era immaginato: il professionista
incaricato, dapprima nel predisporre con il maggior grado di dettaglio possibile il
progetto esecutivo e poi nel seguire l'andamento del cantiere, e' la figura che
garantisce la corretta esecuzione delle opere nel vostro interesse e nel rispetto del Capitolato predisposto:
l'esecuzione a regola d'arte delle opere evita tutti quegli interventi a
posteriori che talvolta si rendono necessari per porre rimedio ad errori di posa
in opera e che quasi sempre danno luogo ad incrementi dei costi e ritardi nei
tempi di esecuzione.
Qualunque sia il metodo che adotterete, passaparola, ricerche su
internet ecc.., nel momento in cui avrete selezionato qualche possibile
candidato a diventare il vostro tecnico di fiducia il consiglio è quello di contattarlo, fare una chiacchierata insieme
e consultare il book con i progetti realizzati.
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Prima di fare qualsiasi passo è bene chiarirsi le idee, altrimenti si rischia di spendere invano tempo e denaro, quindi sedetevi un momento a tavolino e fate qualche riflessione. Innanzitutto, chiedetevi che cosa vi serve: ad esempio se volete ristrutturare il vostro immobile vi siete chiesti se questa può essere l'occasione per riqualificarlo anche dal punto di vista energetico risparmiando sui suoi consumi finali e usufruendo delle agevolazioni fiscali in essere? Avete valutato se le altezze utili di cui disponete vi consentono la realizzazione di un soppalco, o la vostra esigenza è quella di valorizzare un immobile cambiandone la destinazione d'uso o rendendolo abitabile qualora non lo fosse? Ancora, rappresentate un'azienda e volete conoscere le varie misure che può attivare un'impresa per sfruttare tutto il potenziale di risparmio consentito dalle tecnologie trasversali per migliorare l'efficienza energetica e minimizzare il consumo energetico dei suoi impianti?
In ogni caso, benché i lavori più semplici si possano teoricamente eseguire da
soli, è sempre consigliabile rivolgersi ad un tecnico, sia per gli utili
suggerimenti a livello progettuale sia per l’indispensabile aiuto ad
orientarsi nel groviglio di leggi e regolamenti edilizi che spesso hanno valore
locale e quindi vanno verificati di volta in volta: l’occhio dell’esperto sarà infatti in grado di darvi numerosi suggerimenti
per
scegliere la soluzione più vicina alle vostre esigenze e farvi evitare spese
inutili.
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In determinati casi la legge richiede espressamente la
presenza di un tecnico abilitato, vediamo quando e come:
Manutenzione ordinaria:
per l’esecuzione di lavori come la sostituzione delle finiture,
l’adeguamento degli impianti, il rifacimento di un bagno basta una
comunicazione all’ufficio tecnico del Comune con una semplice lettera
sottoscritta dal proprietario che specifica il tipo di intervento e si può
iniziare subito. Manutenzione straordinaria: si intendono tutte le opere murarie che variano il volume dei locali, come per il risanamento conservativo è necessaria la presenza di un tecnico che ha il compito di asseverare il progetto, depositando in Comune le relazioni e i disegni necessari, di dirigere i lavori verificando che le opere vengano effettuate secondo le norme e al termine di essi presentare presso l’ufficio tecnico la dichiarazione di conformità delle opere al progetto presentato.
Ristrutturazione:
questo termine, comunemente impiegato per indicare gli interventi architettonici
su strutture esistenti, indica nel linguaggio tecnico solo quei lavori che
trasformano in qualche modo l’uso e la destinazione dei locali o
dell’edificio come la costruzione di una veranda o il recupero di un
sottotetto ovvero tutto ciò che comporta un aumento di superficie, come
l’esecuzione di un soppalco abitabile. Per avviare le opere di
ristrutturazione è necessario un direttore dei lavori; esse comportano un iter
burocratico abbastanza complesso con la presentazione di elaborati che vanno
redatti da un tecnico abilitato.
Restauro conservativo e interventi su beni vincolati:
gli interventi di progettazione architettonica inerenti edifici storici
sottoposti a vincolo di tutela dalla Soprintendenza ai Beni Architettonici e
Ambientali richiedono il rilascio di nulla osta. Anche in questo caso è
necessario un direttore dei lavori e l’iter burocratico che risulta abbastanza
complesso si esplica attraverso la presentazione di elaborati che vanno redatti
da un tecnico abilitato.
Costruzione ex novo: la demolizione e ricostruzione di edifici preesistenti
o le realizzazioni ex novo sono interventi soggetti a
regolamenti molto restrittivi e tassativi il cui rispetto è compito del
direttore dei lavori. L’iter burocratico che ancora una volta si esplica con
la presentazione di elaborati che vanno redatti da un tecnico abilitato è
finalizzato al rilascio della concessione edilizia.
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Nel caso in cui si renda necessaria per
l'adempimento delle pratiche burocratiche la presenza di un tecnico sarà suo compito graficizzare lo
stato ante e post operam dell'intervento e predisporre gli elaborati grafici e
la relazione
in cui si descriveranno le opere da eseguire nel rispetto delle norme di
sicurezza e igienico-sanitarie vigenti: sarà cura del professionista predisporre
il progetto esecutivo con l'indicazione di demolizioni, ricostruzioni, schemi
impiantistici, particolari esecutivi e il Capitolato Lavori contenente la descrizione delle
opere e delle lavorazioni, il calcolo delle quantità, l'indicazione dei
materiali e delle forniture, indispensabile per richiedere il preventivo a
diverse ditte ed artigiani e parte integrante del contratto tra Committente e
Impresa. Sarà poi durante la Direzione dei Lavori che il tecnico pianificherà le modalità e i tempi di intervento, controllerà costantemente la quantità e qualità delle opere in corso e dei materiali impiegati, assisterà nella scelta e nell'approvvigionamento delle forniture necessarie, fornirà all'Impresa realizzatrice tutto il supporto progettuale necessario per garantire un costante controllo di qualità, fino al collaudo finale delle opere e degli impianti.
Se i lavori determinano una variazione della consistenza
dell'immobile sarà poi necessario procedere all’aggiornamento catastale
sostituendo la piantina dell'immobile presso il Catasto Edilizio
Urbano con quella rispondente alla nuova distribuzione interna, segnalando
eventuali variazioni nei parametri di valutazione del valore catastale
dell'immobile. Quando necessario l'ultimo dei documenti presentati dal professionista è la Dichiarazione di Conformità’ cioè il documento finale con cui egli dichiara che le opere ultimate corrispondono al progetto presentato al Comune, nel pieno rispetto del Regolamento Edilizio e di Igiene.
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Le responsabilità civili e penali nella conduzione del cantiere sono ripartite in ugual modo tra Committente (proprietario o inquilino), Direttore dei Lavori (la cui presenza non é espressamente richiesta per opere interne che non interessino elementi strutturali) e Impresa realizzatrice. Essi dovranno rispondere in caso di mancata dichiarazione di inizio lavori, della esecuzione di opere in difformità dal progetto presentato, del mancato rispetto di norme e regolamenti vigenti, della inosservanza delle norme di prevenzione infortuni e della sicurezza nel cantiere, dell'impiego di manodopera che non sia in possesso di regolari documenti di lavoro, dell'utilizzo di materiali nocivi o comunque pericolosi, di eventuali danni causati a cose o persone.
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Con il decreto “Scia 2” (D.Lgs 222/16), entrato in vigore l’11 dicembre 2016 si semplifica il panorama normativo riguardante gli iter autorizzativi necessari per la realizzazione degli interventi edilizi. La norma oltre ad intervenire sul Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01) eliminando la Denuncia di Inizio Attività (Dia), ora sostituita dalla Segnalazione certificata di inizio attività (Scia), e la Comunicazione di inizio lavori (Cil) contiene la tabella che, per ogni lavoro da eseguire, fa riferimento alla procedura autorizzativa relativa al titolo edilizio necessario.
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Non richiedono nessuna comunicazione preventiva in quanto rientrano nel campo dell’attività edilizia libera: - interventi di manutenzione ordinaria, interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw e interventi che prevedono l’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; - opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo a carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato; - movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; - serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola; - opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; - pannelli solari e fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori dei centri storici; - aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. - opere dirette a soddisfare obiettive esigenze temporanee per cui è prevista la rimozione entro novanta giorni dal cessare della necessità per le quali è però necessario inoltrare una comunicazione di inizio lavori al Comune.
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E’ necessario rivolgersi ad un tecnico per lo svolgimento dell’iter autorizzativo dei lavori in quanto si rendono indispensabili sia la figura del progettista che quella del direttore dei lavori in tutti i casi assoggettati alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), alla richiesta del permesso di costruire (PdC) e a quelli assoggettati alla Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA). In particolare seguono l’iter previsto per la SCIA: - interventi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali dell'edificio, interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell'edificio, interventi di ristrutturazione edilizia - varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia e che non alterano la sagoma degli edifici vincolati e varianti a permessi di costruire che non comportino una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso previsti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e dalle altre normative di settore. - interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o che, limitatamente agli immobili nei centri storici, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli - interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi, o accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive; - interventi di nuova costruzione effettuati in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche E’ previsto il ricorso al PdC per: - interventi di nuova costruzione, interventi di ristrutturazione urbanistica e interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o che, limitatamente agli immobili compresi nei centri storici, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili vincolati. Ricadono infine nell’ambito della CILA tutti gli interventi non compresi nell’elenco precedente
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Nel recupero degli spazi residenziali in solai e sottotetti, un’esigenza sempre più attuale, sicuramente risulta
indispensabile perseguire precisi criteri progettuali ed esecutivi, definiti dal
corretto approccio a volumetrie atipiche diverse dalle tradizionali
abitazioni. In tal senso il ricorso ad un tecnico che sappia valutare la
specificità delle situazioni diventa fondamentale anche perché saprà
consigliarvi oltre che sulla fattibilità dell’intervento anche sulla sua
compatibilità con il successivo rilascio dell’abitabilità da parte delle
autorità competenti e sull’esistenza di normative e procedure specifiche per
il vostro caso. In tal senso l’iter procedurale che il nostro studio è in
grado di seguire è brevemente riassunto di seguito:
Dapprima vengono eseguite le verifiche preliminari che
consistono nella valutazione di accessibilità ed altezze, nell’individuazione
della struttura delle coperture e dell’ultimo solaio, nella verifica della
presenza di camini e canne fumarie e d’esalazione oltrechè di eventuali
servitù di passaggio.
Il successivo passo consiste nello studio degli aspetti
tipologici cioè nella scelta della corretta distribuzione planimetrica anche
attraverso l’ottimizzazione dei disimpegni, della collocazione e della
tipologia più idonea delle aperture per l’illuminazione naturale; viene
quindi affrontato il problema dell’utilizzo degli spazi non abitabili e della
sicurezza contro le intrusioni dall’esterno.
Da non sottovalutare sono ovviamente gli aspetti
tecnologico-costruttivi che consistono nella previsione di un’adeguata
coibentazione, nella difesa contro le infiltrazioni d’acqua, nella scelta
degli impianti di riscaldamento e raffrescamento, del trattamento delle
esalazioni e di eventuali impianti in copertura; il tutto viene ottenuto anche
attraverso l’utilizzo di materiali biocompatibili e coperture bioclimatiche.
Se abitare il sottotetto vuol dire innanzitutto avere a che fare
con una nuova esperienza di vita, di fondamentale importanza è l’aspetto
della percezione che deve favorire l’esistenza di prospettive laddove la forma
degli spazi le rende di difficile realizzazione; lo stesso dicasi per
l’arredamento e l’illuminazione che andranno studiati con particolare cura.
Dopo aver affrontato gli aspetti progettuali ha finalmente
inizio il cantiere nel quale le varie fasi vengono seguite con professionalità
e particolare attenzione agli aspetti più delicati. |
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In caso di acquisto di un
locale già soppalcato, bisogna verificare che l'abitabilità sia stata
effettivamente certificata da una regolare pratica edilizia. Se invece si
acquista pensando di poter soppalcare bisogna a priori verificare con l'aiuto di
un progettista, che l'abitabilità secondo i parametri legali sia realmente
conseguibile. L'altezza minima, al di sotto e al di sopra di un soppalco
abitabile, non deve essere inferiore a 2,10 m. Rispettando queste misure, può
essere soppalcato un terzo del locale preesistente. Se invece le altezze sono
pari o superiori a 2,20 m può essere realizzato un soppalco pari alla metà
della superficie preesistente. Il soppalco deve avere almeno un lato in
affaccio, protetto da un parapetto di altezza non inferiore a 1,10 m. I rapporti
aeroilluminanti devono essere adeguati al totale della superficie ottenuta dopo
l'intervento. Va inoltre verificata la fattibilità dell'intervento in funzione
dei nuovi carichi che andranno ad insistere sui solai esistenti. Queste
indicazioni subiscono variazioni in funzione delle diverse disposizioni comunali
e vanno quindi fatte tutte le verifiche necessarie. |
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Consulta il prospetto riassuntivo. Tutti gli approfondimenti sul tema sono riportati sulla guida dell’Agenzia delle Entrate “Ristrutturazioni edilizie” e "Riqualificazione Energetica". |
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Consulta il prospetto riassuntivo. Sul sito dell’Enea dedicato all'efficienza energetica e in particolare agli incentivi fiscali è possibile trovare tutti gli approfondimenti in materia. |
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Le autorizzazioni necessarie per poter
procedere all'installazione di un impianto fotovoltaico, negli ultimi anni,
hanno fatto registrare un consistente ridimensionamento rispetto al recente
passato ed è possibile installare impianti sui
tetti dando una semplice comunicazione al proprio Comune. Per altre tipologie
d'impianto e per le zone sottoposte a vincolo è necessario però fare attenzione facendo riferimento alle disposizioni delle amministrazioni competenti in quanto spesso esistono delle restrizioni.
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